Cómo calcular la rentabilidad neta de un piso
La mayoría de los anuncios presumen de rentabilidad bruta, pero ese número ignora casi todos los gastos. Vamos a calcular la rentabilidad neta, que es la que de verdad acaba en tu bolsillo.
La fórmula
Rentabilidad neta (%) = (Ingresos anuales − Gastos anuales) / Inversión total × 100
Paso 1: Ingresos anuales
Multiplica el alquiler mensual por 12. Sé conservador con el alquiler: usa el precio real de la zona, no el más alto que veas.
Paso 2: Gastos que casi todos olvidan
| Gasto | Estimación habitual |
|---|---|
| IBI | 0,4 – 1,1 % del valor catastral |
| Comunidad | 30 – 80 €/mes |
| Seguro hogar + impago | 200 – 400 €/año |
| Mantenimiento | ~1 % del valor/año |
| Periodos sin inquilino | 1 mes cada 2-3 años |
Paso 3: La inversión total
No es solo el precio de compra. Suma:
- Impuestos (ITP del 6-10 % según comunidad, o IVA en obra nueva)
- Notaría, registro y gestoría
- Reforma inicial
Un ejemplo rápido
- Piso: 120.000 € + 15.000 € de gastos e impuestos = 135.000 €
- Alquiler: 750 €/mes → 9.000 €/año
- Gastos anuales: 2.200 €
Neta = (9.000 − 2.200) / 135.000 × 100 = 5,04 %
La bruta habría sido 7,5 %. Esa diferencia es exactamente lo que separa una buena decisión de una mala.
En rentabilizacasa.com calculamos la rentabilidad neta automáticamente para cada anuncio, para que no tengas que hacer estas cuentas a mano.